Si has llegado hasta aquí, te estás planteando si es o no una buena inversión adquirir y explotar un alojamiento en Menorca para alquiler turístico ¿Será un buen negocio, o una estúpida forma de tirar tu dinero? En este artículo te daremos toda la información que necesitas para averiguarlo.
¿Por qué Menorca?
Lo primero que tienes que plantearte es por qué la isla de Menorca puede ser un lugar atractivo para el alquiler turístico. Un argumento puede ser que, si llegaste hasta este contenido, hay algo que te llama la atención sobre la isla que te llevó a empezar a investigarla en primer lugar.
Sin embargo, quisiera destacar las 5 razones principales que atraen a los turistas a Menorca cada año:
- Unos 216 kilómetros de calas y playas únicas. El litoral menorquín se caracteriza por playas de fina arena (especialmente la parte sur de la isla) y calas acogedoras, que atraen cada año a multitud de turistas de «sol y playa».
- Deporte al aire libre. Menorca, por su clima y orografía, permite hacer gran cantidad de actividades al aire libre. Por ejemplo es famosa la ruta senderista GR223. También atrae a amantes de la náutica de recreo y permite actividades como el ciclismo de montaña o la equitación. Este tipo de actividades deportivas suelen ser muy apreciadas por turistas del centro y norte de Europa.
- Gran cantidad de historia. Menorca es uno de los lugares con más rincones de interés histórico del mundo. En la isla se puede visitar el puerto natural más grande de Europa. Además, existen edificios emblemáticos como el Castell de Sant Nicolau, construido en el siglo XVII, o la basílica paleocristiana des Fornàs de Torrelló, del siglo VI, que fue construida en la época de la conquista bizantina. Sin embargo destaca también por sus más de 1500 yacimientos prehistóricos, con fantástico estado de conservación. La Menorca talayótica (así se llama a esta faceta arqueológica) es candidata a Patrimonio Mundial de la Humanidad.
- Fiestas patronales y actividades culturales. Dentro de la cultura única de Menorca, formada por la mezcla de muchas culturas, existen distintas actividades a lo largo del año, entre las que destacan los «jaleos», que son exhibiciones de caballos haciendo equilibrios a dos patas que atraen a gran cantidad de turistas.
- Gastronomía. Menorca tiene una industria gastronómica muy rica, con platos elaborados con productos frescos de la isla. Es fácil encontrar productos frescos y de excelente calidad, especialmente pescado y marisco, pero también embutidos (en especial la sobrasada, muy típica) o el queso con denominación de origen “Mahón-Menorca”. Los helados de «La Menorquina» tienen su origen en esta isla balear.
¿Sale rentable el turismo en la isla de Menorca?
Bien, ya hemos establecido el atractivo que puede tener Menorca para los turistas pero ¿Realmente es rentable la inversión en el alojamiento hostelero allí? Para responder a ésto, debemos arremangarnos y disponernos a hacer números:
Origen de los turistas
Uno de los factores más determinantes para analizar el margen de precio de un alojamiento es el poder adquisitivo de los potenciales clientes. Para nuestro caso de estudio en Menorca vamos a ver de qué países visitan más la isla, y para ello nos remontaremos a un estudio realizado en 2018 por la «Fundació Foment del Turisme de Menorca», cuyos datos (basados en información de AENA) podemos ver en el siguiente gráfico:
Por lo tanto, para 2018:
- 43.5% fueron turistas españoles, unas 645466 personas.
- 34.4% desde el Reino Unido, unas 518667 personas.
- 6.8% desde el mercado italiano, unas 102422 personas.
- 4.9% desde el mercado alemán, unas 72983 personas.
- 3.6% desde el mercado francés, unas 54430 personas.
- 6.8% con origen de otros países, unas 102872 personas.
Aunque tengo mis dudas sobre estos datos, ya que si la fuente primaria es AENA… ésto da a entender que solamente se contemplan turistas que llegan por avión. Lo que si parece estar claro, a la luz de estos datos, es que la gran mayoría del turismo es de origen europeo, ésto es, poseedores de una divisa fuerte, como es el euro. Pero ¿Cuánto gastan estos turistas en la isla?
Poder adquisitivo de los visitantes
La suposición con la que cerrábamos el punto anterior nos lleva al siguiente gráfico de Statista, el cual quiero compartirte porque lo veo bastante relevante sobre este tema, y puede esclarecer bastante este punto. ¿Cuánto dinero están dispuestos a gastar los turistas que visitan Menorca?
En este estudio del INE para el periodo 2008-2018 acerca del gasto medio de los extranjeros que visitan las Islas Baleares (entre ellas, Menorca) encontramos lo siguiente:
Se puede apreciar una clara tendencia al alza en estos datos, con un incremento muy pronunciado hasta donde alcanza la información. Para el último año en estudio, el 2018, los extranjeros ya estaban gastando más de 150 euros por día en sus visitas al archipiélago.
Podría afirmarse que una buena parte de esta cantidad de dinero diario se va en el alojamiento, pero ¿Por qué suponerlo si tenemos la información a nuestro alcance? A continuación te presento un gráfico de Ibestat donde puedes ver exactamente el gasto en alojamiento para el mismo periodo:
Si cruzamos la información que ya tenemos con otro gráfico de la «Fundació Foment del Turisme de Menorca», esta vez basados en datos combinados del INE y de Ibestat, vemos ésto:
En este gráfico podemos apreciar una leve disminución en el número de pernoctaciones en hoteles entre 2017 y 2018 ¿Es posible que se deba al alquiler vacacional?
Por otro lado, sube el porcentaje de turismo nacional en 2018 respecto a otros años, aunque es mucho menor al porcentaje del total de viajeros españoles que nos daba AENA. ¿Esos viajeros no se quedan a dormir en la isla? ¿O es que no se alojan en hoteles? Es hora de responder a estos interrogantes.
Análisis de la competencia
Si te quieres dedicar en serio al negocio de los alojamientos en Menorca, no solamente tienes que ver el potencial de clientes que puedes llegar a tener, sino además lo permeable que pueda ser el mercado de cara a que te puedas introducir en él.
En ese sentido, vamos a dedicar este apartado a analizar a tu futura competencia, la cual vamos a dividir entre «hoteles», «alquileres vacacionales» y «viviendas de lujo».
Hoteles
Los hoteles son edificios con muchas habitaciones y servicios comunes que están pensados para el alojamiento de turistas. De cara a cualquier negocio de alojamiento, éstos son un competidor a considerar, aunque nuestra propuesta pueda ser un servicio sustitutivo a éste.
La gráfica de Statista que voy a enseñarte presenta el número de plazas de hotel disponibles en la isla de Menorca (Islas Baleares) en el año 2018, según la categoría del establecimiento. Para este cálculo se ha considerado que las camas de matrimonio equivalen a dos plazas.
Ese año la oferta alojativa del conjunto de los hoteles de cuatro estrellas ascendió a más de 8000 plazas, juntándolas con las «4 estrellas superior», siendo la más alta en la isla. En el caso de los hoteles de cinco estrellas, la oferta de alojamiento fue de alrededor de 900 plazas.
Es interesante ver como la oferta de «más lujo» está tan presente en Menorca. Estos hoteles deben haber hecho un estudio bastante caro antes de proponer una oferta así, por lo que este alto poder adquisitivo de los turistas que veíamos antes parece concordar con lo que estamos viendo en el sector hotelero.
Alquileres vacacionales
El alquiler vacacional engloba a aquellas viviendas particulares que, o bien enteras o bien por habitaciones, se alquilan por días sueltos a turistas. Es una macrotendencia a nivel mundial que está creciendo mucho a causa de distintas plataformas de economía colaborativa.
Para el caso de Menorca, cabe destacar según datos de un estudio realizado por DataHippo para las Islas Baleares que los anfitriones que tienen 5 o más apartamentos controlan más de la mitad de los 20.000 alojamientos anunciados en las distintas plataformas analizadas, concentrados principalmente en Mallorca e Ibiza.
Se puede observar como tan solo 560 anfitriones (un 7.5%) controla más de la mitad de los alojamientos de alquiler vacacional en Baleares. Por otro lado, casi un 20% de los anfitriones totales tiene entre 2 y 4 anuncios, controlando así un 18% de los alojamientos
¿Y el 27% restante? Son de las 5475 personas que solamente poseen un anuncio, esto es, que solamente ofrecen un alojamiento. Esto lleva a que te plantees como de seria va a ser tu inversión en Menorca, ya que quizás seas uno más de esos 5475. No se hasta qué punto puede ser rentable ésto.
Me ha parecido relevante citar la siguiente declaración de un experto investigador que ha estado estudiando este fenómeno a fondo:
«En zonas como Baleares, donde ya existía una demanda turística muy fuerte, la llegada de plataformas de alquiler vacacional significa una presión mucho mayor sobre el mercado del alquiler»
Javier Gil, investigador especializado en los efectos del alquiler vacacional de la UNED en declaraciones a «El Diario»
En la misma dirección, según los datos de Idealista, el precio del alquiler en Baleares ha subido un 49% en los años 2016, 2017 y 2018, cuyos datos estamos evaluando en este contenido, por lo que a pesar de la competencia creciente, parece que se encuentra en alza.
Viviendas de lujo
Con la creciente masificación del alquiler vacacional es lógico que los ofertantes decidan diferenciarse. Debido al creciente poder adquisitivo que tienen los turistas en Menorca, es razonable entender por qué las villas de lujo son cada vez más atractivas.
Se trata de alojamientos en Menorca mucho más cómodos que un hotel, con servicios en exclusiva a tu disposición ¡Se acabó el compartir la piscina! Un claro ejemplo de este tipo de oferta es «MNK Villas», una empresa que gestiona la más completa y exitosa red de villas de lujo para alquilar en la isla.
Además, estas casas de lujo con encanto están disponibles por precios que van desde los 110 euros por noche ¡Esto es menos de lo que cobraban algunos hoteles en 2018! No es de extrañar que tanto por calidad como por precio estén arrasando en este mercado.
Conclusiones
El mercado del alquiler vacacional en Menorca es un negocio en crecimiento, a la luz de los datos disponibles, que podría dar pingües beneficios si inviertes en él. Esto se debe al atractivo excepcional de la isla y al incremento en el poder adquisitivo de los turistas que la visitan.
Sin embargo, la competencia también es bastante alta, y debes luchar por diferenciarte con propietarios que tienen un alto poder adquisitivo, hasta el punto de poner a disposición viviendas de lujo o tener varias propiedades distintas en explotación en este mercado.
NB: A pesar de que este artículo está escrito en 2020, los datos que se trabajan son hasta 2018, debido a que la mayoría de la información de 2019 aún no está disponible, y a que tampoco quiero que la situación puntual del coronavirus pueda alterar los datos macroeconómicos que estamos analizando.
Y bien, la última decisión es tuya, me he limitado a exponer toda la información disponible para que puedas evaluarla y sacar tus propias conclusiones, si quieres aportar tu opinión, o intercambiar puntos de vista, puedes hacerlo en los comentarios. ¡Hasta pronto!
